M. et Mme DURAND sont mariés, 2 enfants en bas âge, M. exerce une profession libérale et a

 déclaré 60000€ de bénéfices nets, madame est salariée, son revenu annuel est de 20 000€...

 

 

Le revenu net imposable de Madame, après déduction des 10% et 20% d’abattement est de

14 400€.

Le revenu net imposable de Monsieur, après abattement est de 48 000€

Nombre de part : 3.

Taux marginal d’imposition de 28,26%.

Leur Impôt à payer : 9600€

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M. et Mme DURANT réalise un investissement de 130 000 € correspondant à un trois pièces qu'ils s’engagent à louer pendant au minimum 9 ans. Le loyer de départ qu'il encaisse est fixé à 459 € /mois, pour arriver à 620 € /mois la quinzième année (en tenant compte d'une évolution basse des loyers de 2 % /an).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

M et Mme DURANT seront donc les heureux propriétaires d'un appartement d'une valeur de

130 000€ (hors plus-values potentielles),  pour 92 € par mois et cela grâce à

 

¨ l’argent de leurs impôts

¨ Leur locataire

 

Explication détaillée

Mécanisme financier :

 

Investissement                                                                               130 000 €

Apport                                                                                               1 500 €

                                                                                                      ________

Financement                                                                                  128 500 €

 

Mensualité                                                                                           764 €

Loyer 1ère année                                                                                  459 €

                                                                                                      ________

Participation mensuelle                                                                         305 €

 

Au bout de 15 ans, (et en tenant compte d'une évolution des loyers de 2% / an), la participation sera de 764€ - 620€ (loyer de la 15ème année) = 144€

 

Soit une participation mensuelle moyenne pendant 15 ans de  224€

 

Mécanisme fiscal :

 

L'état  les autorise à déduire, les 5 premières années, de leurs revenus nets imposables, 8% du montant de son investissement :

soit 130 000 € x 8%  = 10 400 €

Selon sa tranche d'imposition, M et Mme DURANT vont donc réaliser une économie annuelle d'impôts de 10 400€ x 28,26%(TMI) = 2 939 €

Et ceci pendant 5 ans, soit un total économisé de 2 939 € x 5 = 14 695 €

 

A partir de la 6ème année, l'état vous autorise à déduire encore 2,5%

 

Soit 130 000€ x 2,5% = 3250 €

 

Nos Investisseurs vont donc réaliser une nouvelle économie annuelle de

3250€ x 28,26% =  918 €

 

Et ceci pendant 10 ans, soit 9180€

 

Leur gain fiscal total pendant toute la durée de l'opération sera donc de

14 695 € + 9180 € soit 23 875 €

 

Si on ramène cette économie d'impôt à une économie mensuelle, cela représente 23875 € / 180 mois (15ans) soit 132€ 

 

Cette participation qui aurait dû être de 224 € / mois sera en réalité de 224 € - 132 €  soit une participation moyenne mensuelle réelle de  92 €